Hypoteční úvěr je pro mnoho lidí jedinou cestou k vlastnímu bydlení. Banky, které tyto úvěry poskytují, mají svá interní pravidla, podle kterých hodnotí jednotlivé žadatele. Tato pravidla jsou u každé banky rozdílná. Liší se také podle toho, kdo o hypotéku žádá.
Existuje velký rozdíl v hodnocení příjmu zaměstnance a podnikatele (OSVČ). Zaměstnanci to mají v očích banky mnohem jednodušší – své příjmy dokládají potvrzením o příjmu od zaměstnavatele a dodáním výpisů z účtu, kam jim čistá mzda ze zaměstnání přichází. U OSVČ je to složitější. Záleží na mnoha okolnostech samotné podnikatelské činnosti žadatele, na metodice konkrétní banky a také na tom, zda je podnikatel v režimu paušální daně či nikoli. Rozebereme si jednotlivé scénáře a také parametry, na které by klient měl při rozhodování o hypotečním úvěru pamatovat – ideálně s dostatečným časovým předstihem.
S výše nastíněným plánováním se pojí naše následující doporučení.
Přemýšlejte a připravte se dopředu. Nákup nemovitosti je většinou velkým rozhodnutím, které nebývá impulzivní. Pokud tuto možnost začnete zvažovat, začněte tomu přizpůsobovat své budoucí příjmy a výdaje.
Zkonzultujte své možnosti s odborníkem
Existuje velký rozdíl v hodnocení příjmu zaměstnance a podnikatele (OSVČ). V tomto článku rozebíráme spoustu proměnných, které rozhodují o úspěšné žádosti či o výši schválené hypotéky. Konzultací s finančním poradcem můžete získat odpovědi na spoustu důležitých otázek a zkušený člověk Vám může pomoci s výše zmíněnou přípravou. Pokud Vám spolupráce bude vyhovovat a vybudujete si vzájemnou důvěru, pomůže Vám také se samotným vyřízením hypotéky - zajistí pro Vás co nejpříznivější podmínky, pomůže Vám najít vhodnou banku pro dosažení požadované výše úvěru a celkově Vám vše usnadní, abyste se mohli věnovat tomu podstatnému = svému podnikání.
Podnikatelé a žádost o hypoteční úvěr
Žádost podnikatelů – fyzických osob – má oproti zaměstnancům mnohá úskalí a jak již bylo řečeno, je třeba se na tento krok důkladně připravit. Základním pravidlem je, že o úvěr může žádat pouze osoba, která dosáhla zisku. Jinými slovy, kdo byl ve svém podnikání za předcházející rok ve ztrátě, tomu úvěr banka neposkytne.
Problémem je výše uznatelného příjmu. U zaměstnance je to jednoduché – částka napsaná na potvrzení o příjmu a podložená výpisy z účtu platí. Banky obecně režim zaměstnání vnímají mnohem vlídněji a považují ho za stabilnější a příjem z něj za jistější. U podnikatelů bohužel rovnice „co si vydělám, to mi uznají“ neplatí. Zpravidla je uznávaná částka mnohem nižší. Rozdíly jsou u jednotlivých předmětů podnikání, u režimu prokazování výdajů i v uznatelnosti příjmu. Správný výběr banky a znalost metodik může být rozdílem mezi úspěchem a neúspěchem při zajištění financování požadovaného záměru.
Prokazování příjmů OSVČ
Základním dokumentem pro doložení příjmu podnikatele je daňové přiznání za jedno až dvě ukončená období. Nejdůležitějším údajem z DP je základ daně. Od jeho výše se odvíjí bankou uznatelný příjem. Zde přichází pro podnikatele rozhodnutí – čím vyšší je základ daně, tím vyšší objem peněz potenciálně klient dostane. Souvisí s tím však vyšší zaplacená daň a odvody na sociální a zdravotní pojištění.
Základ daně vypočteme jednoduše jako rozdíl mezi dosaženým příjmy (ř.101) a výdaji vynaloženými na podnikání (ř.102). Výdaje se liší podle typu činnosti. U některých druhů podnikání jsou výdaje vysoké, a tudíž v daňovém přiznání OSVČ dokládá jejich reálnou výši. Další cestou jsou tzv. paušální výdaje. Pohybují se dle oboru podnikání mezi 30 – 80 % Vašeho obratu.
Podnikatelé optimalizující svá daňová přiznání musí hledat alternativní cestu. Tou může být tzv. obratová hypotéka. Je to ideální možnost pro OSVČ, kteří mají vysoký obrat a zároveň vysoké výdaje – ať už ty skutečné, nebo paušální. Neposkytují ji však všechny banky na českém trhu a souvisí s ní přirážka k úrokové sazbě.
Rozdíly mezi jednotlivými možnostmi jsou obrovské.
Jeden příklad za tisíc slov
Na jednoduchém příkladu si nyní ukážeme, jaký rozdíl dokáže udělat správně vybraná „cestička“. Pro simulaci jsme zvolili OSVČ s obratem 870.000 Kč a paušálními výdaji ve výši 60%.
Z tabulky je patrné, že výběr banky je v tomto případě zcela zásadní. Vidíme, že maximální výše poskytnutého úvěru se liší o více než 2 miliony korun.
Podnikatelé v režimu paušální daně
Od roku 2021 mohou podnikatelé v České republice vstupovat do režimu paušální daně (PD) – pravidla, výhody i nevýhody tohoto režimu si můžete přečíst v našem předchozím článku. Již před oficiálním zavedením paušální daně vyvstala otázka, jak OSVČ budou při žádosti o hypoteční úvěr dokládat své příjmy – v režimu PD totiž odpadá povinnost podávat daňové přiznání, ze kterého se při žádosti podnikatele o úvěr vychází. Opět a zase není přístup bank jednotný. V tomto případě po žadatelích banky mohou chtít daňové přiznání z roku 2020 (pokud klient podnikal), výpisy z podnikatelského účtu (většinou za 6 měsíců zpětně), potvrzení o vstupu do paušálního režimu, výpisy z účtu, ze kterého odcházela paušální platba, evidenci příjmů potvrzenou účetní či prokázání hotovostních plateb s příslušnou fakturací.
Dáme si jeden příklad i u OSVČ s paušální daní. Pro simulaci uvažujme OSVČ s nejvyšší možnou hranicí obratu pro režim paušální daně za rok 2022 - tedy 1.000.000 Kč. Tomuto podnikateli jsou banky schopny maximálně poskytnout úvěr ve výši 3.200.000 Kč s maximání splátkou úvěru 20.000 Kč. Jen pro představu, výše akceptovatelného příjmu u tohoto OSVČ je 50.000 Kč.
Letos již OSVČ s aktivní datovou schránkou podávají svá DP elektronicky. Nejzazší termín podání přiznání za rok 2022 je 2.5.2023.
Pokud máte v úmyslu využít mírného poklesu na trhu nemovitostí, představují tyto dva měsíce poslední šanci, jak se na Váš záměr připravit. Máte zájem o konzultaci Vašich možností? Máte zájem o názor na vhodnost zastavované nemovitosti? Ozvěte se nám.
Komentáře